Himachali Khabar –(SC Decision) प्रोपर्टी के विवाद अक्सर सामने आते रहते हैं। कई बार जमीनी कागजातों की वजह से भी विवाद उत्पन्न हो जाते हैं। प्रोपर्टी के मामलों में पावर ऑफ अटॉर्नी से कई अधिकार (rights of power of attorney) प्राप्त होते हैं, जिनका गलत उपयोग करने पर विवाद खड़ा होता है। पावर ऑफ अटॉर्नी के उपयोग को लेकर सुप्रीम कोर्ट ने हाल ही में ऐतिहासिक फैसला सुनाया है। एक मामले की सुनवाई करते हुए सुप्रीम कोर्ट (supreme court) ने पावर ऑफ अटॉर्नी को केवल अधिकार पत्र (letter of attorney) बताते इसकी सीमाओं और अधिकारों को पूरी तरह से क्लियर कर दिया है। इस ऐतिहासिक फैसले के बारे में हर किसी के लिए जानना जरूरी है।
कोर्ट ने POA पर कही यह बात
सुप्रीम कोर्ट (Supreme Court decision) ने यह स्पष्ट किया कि पावर ऑफ अटॉर्नी (POA) केवल तब अपरिवर्तनीय बनती है जब यह एजेंट यानी जिसे पावर ऑफ अटॉर्नी बनाया गया है, उसके पक्ष में स्वामित्व के अधिकार से जुड़ी हो। अगर प्रिंसिपल यानी प्रोपर्टी के मालिक की मृत्यु के बाद एजेंट को कुछ विशेष अधिकार मिलते हैं, तो ही पीओए अपरिवर्तनीय होती है। इसके अलावा, न्यायालय ने कहा कि केवल “अपरिवर्तनीय” शब्द का प्रयोग करना पर्याप्त नहीं है। असल में, दस्तावेज को वास्तविक स्वामित्व के अधिकार के साथ जोड़ने की आवश्यकता है ताकि इसे अपरिवर्तनीय माना जा सके।
कोर्ट ने POA को लेकर यह किया स्पष्ट-
यदि किसी दस्तावेज में “अपरिवर्तनीय” शब्द का उपयोग किया जाता है, तो वह स्वचालित रूप से अपरिवर्तनीय नहीं हो जाता। यह जरूरी है कि दस्तावेज में ब्याज जुड़ा हो, तभी इसे अपरिवर्तनीय माना जा सकता है। यदि दस्तावेज में इस बात का स्पष्ट संकेत नहीं है कि यह अपरिवर्तनीय (POA irreversible process) है, फिर भी अगर इसे पढ़ने से यह पता चलता है कि यह किसी विशेष ब्याज के साथ जुड़ा हुआ है, तो इसे अपरिवर्तनीय माना जाएगा।
यह है पूरा मामला –
मुकदमे की संपत्ति पर स्वामित्व की प्रधानता के मामले की सुनवाई दो बड़े न्यायकर्ता की पीठ ने की थी । इस मामले की अच्छे से जांच की गई और यह जानने की कोशिश की गई की क्या सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी प्राप्त एजेंट द्वारा की गई प्रोपर्टी में बिक्री मूल अधिकारी (Property Title Deed) के कानूनी उत्तराधिकारियों द्वारा की गई बिक्री से ज्यादा महत्तव रखती है या नहीं और इसका क्या प्रभाव हो सकता है। अगर बारिकी से देखा जाए तो यह बात सामने आती है कि मुकदमे में संपत्ति के मालिक मुनियप्पा ने 4 अप्रैल, 1986 को ए सरस्वती को 10,250 रुपये में एक “अपरिवर्तनीय” GPA (general power of attorney) और एक अपंजीकृत बिक्री के समझौते (unregistered sale deed) को निष्पादित कर दिया, जिससे उनकी जमीन की बिक्री हो सके ।
जैसे ही जीपीए (General Power Of Attorney) उनके पास आया, वैसे ही उन्हें संपत्ति का प्रबंधन और बिक्री करने का अधिकार मिल गया । इसके बाद 30 जनवरी, 1997 को मुनियप्पा का निधन हो गया और सरस्वती ने अगले साल 1 अप्रैल को अपने सुपुत्र एसएमएस अनंतमूर्ति को केवल 84 हजार रुपये में बेच दी और अपने बेटे को संपत्ति का मालिक बना दिया।
महिला ने बेटी को उपहार में दी थी प्रोपर्टी –
मुनियप्पा के परिवार के सदस्य ने 21 मार्च, 2003 को एस श्रीनिवासुलु नामक एक व्यक्ति मामले की संपत्ति 76,000 रुपये में बेच दी थी। इसके बाद, उन्होंने इसे 29 सितंबर, 2003 को किसी और को 90,000 रुपये में बेच दिया। बाद में, 6 दिसंबर, 2004 को उस संपत्ति को उपहार के रूप में एक महिला ने अपनी बेटी को दे दिया। इस प्रकार संपत्ति का हस्तांतरण कई चरणों में हुआ, जिसमें अलग-अलग लोग शामिल थे।
ऐसे कोर्ट में पहुंचा केस-
2007 में, जे मंजुला नामक एक महिला ने एसएमएस अनंतमूर्ति के खिलाफ कोर्ट में केस किया, जिसमें संपत्ति पर अधिकार (legal rights in Power of Attorney ) का दावा किया गया। कोर्ट ने महिला के पक्ष में निर्णय दिया और उसे उस संपत्ति पर कब्जे से रोकने का आदेश दिया। इसके अलावा, कोर्ट ने उस व्यक्ति का केस भी खारिज कर दिया। इस फैसले से महिला को संपत्ति पर अधिकार मिल गया और वह व्यक्ति संपत्ति को लेकर कोई दावा नहीं कर सका।
कोर्ट में उठाया गया यह मुद्दा –
सुप्रीम कोर्ट में यह सवाल उठाया गया कि एक व्यक्ति, जिसे प्राधिकृत पत्र (जीपीए) के तहत बिक्री का समझौता करने का अधिकार था, क्या उसे 30 जनवरी 1997 को प्रिंसिपल की मृत्यु के बाद अपने बेटे के पक्ष में सेल डीड (sale deed rules), जो एक कानूनी दस्तावेज है, को 1 अप्रैल 1998 को निष्पादित करने का अधिकार था। यह मामला 1997 में प्रिंसिपल की मृत्यु और 1998 में उस दस्तावेज के निष्पादन से जुड़ा था। कोर्ट को यह तय करना था कि जीपीए धारक को उस समय यह अधिकार था या नहीं।
बिक्री की प्रक्रिया नहीं थी वैध-
कोर्ट की ओर से दिए गए फैसले में यह कहा गया कि चूंकि प्राधिकृत पत्र (Power of attorney) में स्वामित्व का कोई अधिकार नहीं था, मुनियप्पा की मृत्यु के बाद वह समाप्त हो गया। इसके कारण, एजेंसी समाप्त होने के बाद उस व्यक्ति के बेटे द्वारा संपत्ति की बिक्री को अमान्य ठहराया गया। कोर्ट ने यह निर्णय दिया कि जिस समय बिक्री की प्रक्रिया की गई, वह कानूनी रूप से वैध नहीं थी क्योंकि प्राधिकृत पत्र अब प्रभावी नहीं था। न्यायालय ने यह कहा कि भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 202 के तहत प्राधिकृत पत्र को अपरिवर्तनीय बनाने के लिए एजेंट को उस एजेंसी से संबंधित संपत्ति में हित होना जरूरी है।
POA में यह बात नहीं थी स्पष्ट –
इस मामले में, प्राधिकृत पत्र (Power of Attorney rules) ने सरस्वती को संपत्ति का प्रबंधन और बिक्री करने के लिए अधिकृत किया था, लेकिन इसमें यह स्पष्ट नहीं था कि यह किसी निजी लाभ के लिए था। चूंकि पीओए का उद्देश्य एजेंट के हित को सुरक्षित नहीं करता था, इसलिए उसे निरस्त किया जा सकता था। इसके परिणामस्वरूप, जब मूल मालिक मुनियप्पा की मृत्यु हुई, तो यह एजेंसी समाप्त हो गई और उसके बाद की किसी भी कार्रवाई को अमान्य करार दिया गया।
सामान्य प्रकृति का था यह दस्तावेज-
इस मामले में, दस्तावेज से यह स्पष्ट हुआ कि इसे किसी विशेष उद्देश्य के लिए नहीं बनाया गया था, जैसे सुरक्षा या एजेंट के हित को संरक्षित करना। दस्तावेज के धारक का उसमें कोई वास्तविक हित नहीं था और केवल शब्दों से इसे अपरिवर्तनीय नहीं माना जा सकता। उच्च न्यायालय (HC Power of Attorney rights) ने सही निर्णय लिया, क्योंकि उसने देखा कि इसमें इसका उद्देश्य या विशेष कारण नहीं दिया गया था। इसका मतलब यह था कि यह दस्तावेज सामान्य प्रकृति का था, न कि कोई विशेष अधिकार या सुरक्षा प्रदान करने वाला।
अपीलकर्ता का दावा खारिज –
सुप्रीम कोर्ट ने अपीलकर्ता का दावा खारिज किया, जिसमें उसने कहा था कि अपंजीकृत समझौता उसे संपत्ति का स्वामित्व देता है, क्योंकि संपत्ति उसकी मां ने वैध मूल्य पर बेची थी। न्यायालय ने एक पुराने मामले सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज प्राइवेट लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य (2012) का संदर्भ देते हुए कहा कि एक अनपंजीकृत दस्तावेज, पंजीकृत सेल डीड (sale deed in POA) के बिना शीर्षक हस्तांतरित नहीं करता है, जिससे संपत्ति का स्वामित्व नहीं मिलता। इसके अलावा, चूंकि एक प्रमुख दस्तावेज की समाप्ति हो चुकी थी, उस समय किसी और को स्वामित्व देने का अधिकार नहीं था। परिणामस्वरूप, इस बिक्री को कानूनी रूप से अमान्य करार दिया गया।
नहीं बदलता संपत्ति का स्वामित्व –
कोर्ट ने यह स्पष्ट किया है कि किसी संपत्ति का मालिकाना हक सिर्फ एक विशेष दस्तावेज के जरिए ही संपत्ति को स्थानांतरित किया जा सकता है। एक सामान्य समझौता जो बिक्री के लिए किया जाता है, वह संपत्ति का स्वामित्व नहीं बदलता। यह केवल एक योजना है, न कि वास्तविक स्वामित्व हस्तांतरण। न्यायालय ने यह भी उल्लेख किया था कि इस प्रक्रिया में कुछ कानूनी शर्तों को पूरा करना जरूरी होता है, जो संपत्ति को प्रभावी रूप से नए मालिक को सौंपने के लिए आवश्यक हैं। एक सामान्य समझौते से किसी का स्वामित्व अधिकार टीपीए की धारा 54 और 55 (Section 54 and 55 of Transfer of Property Act) के तहत नहीं बनता और यह कानूनी रूप से संपत्ति के हस्तांतरण के बराबर नहीं है।
यह भी कहना है कोर्ट का –
अपील दो कारणों से असफल होती है। पहला, जो दस्तावेज है, वह सामान्य पीओए अधिकार प्रदान करता है, लेकिन एजेंट के अधिकारों को स्पष्ट रूप से नहीं बताता। दूसरा, संपत्ति के हस्तांतरण के लिए समझौता असल संपत्ति का स्वामित्व नहीं प्रदान करता, जिसका मतलब है कि यह किसी और को बेहतर अधिकार (legal rights for Power of Attorney ) हस्तांतरित नहीं कर सकता। इस प्रकार, इन समझौतों के तहत किए गए क्रियाएं कानूनी स्वामित्व या संपत्ति अधिकारों के प्रभावी रूप से हस्तांतरण की ओर नहीं ले जातीं।
इस तर्क को किया अस्वीकार –
न्यायालय ने यह तर्क अस्वीकार किया कि दोनों दस्तावेजों को मिलाकर एक साथ समझा जाए। न्यायालय ने यह माना कि भले ही दोनों दस्तावेजों को एक साथ देखा जाए, लेकिन संपत्ति के अधिकार का स्थानांतरण केवल पंजीकरण अधिनियम की धारा 17(1)(बी) (Section 17(1)(b) of the Registration Act) के तहत संभव है। इस प्रक्रिया के अनुसार, दस्तावेज का पंजीकरण जरूरी है, जो इस मामले में पूरा नहीं किया गया। बिना पंजीकरण के, अधिकारों का वैध रूप से हस्तांतरण नहीं हो सकता है और इस कारण दावा खारिज कर दिया गया।
संपत्ति के अधिकार पर हाईकोर्ट ने कही यह बात-
हाईकोर्ट ने यह स्पष्ट किया कि भले ही दो दस्तावेज एक ही समय में और समान पक्ष के लिए निष्पादित किए गए थे, यह अकेले यह साबित करने के लिए पर्याप्त नहीं है कि दस्तावेज (POA valid documents) में किसी की संपत्ति में रुचि थी। हालांकि दोनों दस्तावेज एक ही लाभार्थी के पक्ष में थे, यह साबित करने का एकमात्र कारण नहीं हो सकता कि इसमें कोई संपत्ति अधिकार था।
सुप्रीम कोर्ट ने सुनाया यह फैसला –
सुप्रीम कोर्ट ने माना कि भले ही इस तरह का तर्क स्वीकार्य हो, फिर भी दस्तावेज को एक विशेष कानूनी प्रक्रिया पंजीकरण अधिनियम की धारा 17(1)(बी) के तहत पंजीकरण के लिए दर्ज किया जाना चाहिए था। यदि ऐसा पंजीकरण नहीं हुआ था, तो यह नहीं कहा जा सकता था कि दस्तावेज धारक के पास वैध संपत्ति अधिकार और हस्तांतरण (Legal property rights and transfer in POA) करने का अपीलकर्ता संख्या 2 के तहत अधिकार था। सुप्रीम कोर्ट ने अपने फैसले में कहा कि बिना पंजीकृत सेल डीड के, संपत्ति के अधिकारों का स्थानांतरण कानूनी रूप से संभव नहीं हो सकता।